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  4. 會員登錄|會員注冊 2021年9月21日 星期二

    納入恒生物業服務及管理指數成份股 越秀服務差異化業務模式獲關注

    ?恒生物業服務及管理指數,是4月19日恒生指數公司推出的一個新的市場參考基準,其旨在為投資者于逆周期及以輕資產模式營運的板塊中提供投資機遇,并在不斷變化的市場環境中捕獲高增長機會。

    恒生物業服務及管理指數,是4月19日恒生指數公司推出的一個新的市場參考基準,其旨在為投資者于逆周期及以輕資產模式營運的板塊中提供投資機遇,并在不斷變化的市場環境中捕獲高增長機會。

    當前,恒生物業服務及管理指數有30只成份股,包括碧桂園服務、保利物業、華潤萬象生活、雅生活以及旭輝永升服務等規模較大而且經營效績較好的物管公司。越秀服務(06626.HK)位于2021年6月28日上市,上市不到3個月的時間即被納入該指數的成份股,這體現了資本市場對越秀服務在穩健的財務表現、快速的業務發展以及長期的投資價值等方面的進一步認可。

    迎來風口 物業發展潛力巨大

    隨著行業發展,物業服務企業正在逐步從房地產開發產業鏈末端環節中獨立出來,迎來了資本的風口。恒生推出新指數,正是物業板塊近年來廣受資本市場青睞的“鐵證”之一:

    從經營績效來看,2020 年香港聯交所上市物管公司的營業收入和凈利潤均同比大幅增加,經營質量持續提升,第三方拓展能力不斷加強,業務邊界保持拓展。在地產行業受調控影響以及增長放緩的大環境下,物業行業的高增長以及業務多元化更能吸引資本的青睞。

    從資本市場表現來看,目前已在香港聯交所掛牌上市的物管公司超過40家,但股價表現以及估值兩極分化較大,頭部物管公司以及有商業屬性的物管公司的表現相對較好,而恒生物業服務及管理指數成份股里的上市物管公司大部分為頭部企業,因此進入該指數對物管公司的關注度和品牌知名度的提高有較大幫助。

    從商業模式來看,物業服務范圍從已經從傳統的住宅管理業務延伸至非住宅業務,并開始布局城市服務。同時,物管公司還積極圍繞社區里的“人”、“物”和“空間”,提供更加豐富的增值服務,實現“最后一百米”的最大價值。由此可見,物管公司的業務業務邊界不斷在擴大,再加上資本的“加持”,相信物管公司將踏入具有巨大發展潛力的“黃金時代”。

    賽道選擇 差異化發展突圍而出

    議價空間小、勞動密集型、可變成本高是物業管理行業的固有特征,尤其是在目前同質化競爭嚴重、產品差異化程度不高的市場環境下,如何選擇有利賽道,是物業企業上市后保持競爭力的“必由之路”。

    越秀服務于2020年在管物業數量為215個、總在管面積為3260萬平方米,在管物業規模在行業中尚未達到頭部水平,但其大多數項目均位于高速經濟增長區域,資產質量較高,為其未來發展構成巨大潛力。自6月28日在港交所主板掛牌上市以來,越秀服務迅猛的發展勢頭備受資本市場關注,2021年上半年綜合毛利率同比提升3.6%至35.8%。8月2日,著名投行建銀國際評級首次覆蓋越秀服務,并在越秀服務發布上市第一份中期業績后,給予了維持“跑贏大市”的評級。

    相較其他物業公司,越秀服務擁有差異性較高的業務模式,在“內生與外延”上都具備得天獨厚的資源與競爭優勢:

    在規模擴張上,擁有“越秀地產+廣州地鐵+廣州越秀集團”三大國企背景“加持”,且自帶“地鐵屬性”,為越秀服務形成顯著區別于資本市場上其他物業股的差異化優勢,增長潛力可期。

    在TOD模式上,越秀服務具備以地鐵站點、地鐵車輛段為主的蓋下物業管理輸出,以及以越秀地產開發的TOD住宅項目為主的蓋上物業管理能力。數據顯示,上半年越秀服務TOD業務營收錄得1.17億元,占總營收12%;TOD業務在管面積錄得510萬平方米,包含在管地鐵站71個、車輛段和停車場有25個,合約面積則錄得612萬平方米;TOD業務錄得毛利率27.9%,同比上升1.9個百分點;凈利率17.3%,同比上升5.7個百分點。此外,TOD業務具備一定的技術壁壘,市場上目前能夠同時具備蓋上和蓋下兩種業態服務能力的企業不多,而越秀服務正是其中之一。隨著廣州地鐵在其它城市開發和運營相關地鐵業務的推進,越秀服務也將“借船出海”,跟隨著廣州地鐵走出去,把TOD物管業務的拓展到廣州以外的城市。

    在多業態發展上,越秀服務以住宅為基礎,探索圍繞城市的“全域服務”治理模式,致力推動多元化、規模化發展;以商業作加持,形成以大灣區為核心,覆蓋長三角、環渤海、中部地區的商業服務布局,融合資產管理與物業管理,實現客戶資產保值增值;延展TOD獨特優勢,以地鐵物業管理為基底,將觸角延伸至機場、高鐵站等大型交通樞紐,進一步拓展TOD物管的邊界與市場空間……

    越秀服務作為業內較為稀缺的已完成多條差異化路線打造的物管公司,展望未來,依托于其大灣區國企背景和深耕布局的優勢,公司有望持續拓展大灣區內優質物業的拓展機會,鞏固在大灣區的龍頭地位。而在此基礎上,隨著企業發揮其在多通道所積累的資源聚焦能力,公司業務版圖和市場份額在未來有望加速擴大和提升。

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